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Covid-19: Gewerbemietrecht

Die Covid-19-Pandemie ist mit keinem bislang unter der gegenwärtigen Rechtsordnung erlebten Szenario vollkommen vergleichbar. In der Rechtsprechung finden sich viele einzelne Anhaltspunkte zu Teilaspekten, die jedoch allesamt nicht vollständig mit der gegenwärtigen Situation vergleichbar sind (z.B. Evakuierungen wegen Kampfmittelräumungen, RAF Terrorismus, Überflutungen, Erlass eines gesetzlichen Rauchverbotes, Großveranstaltungen, Schließungen wegen Schädlingsbefall, Schließungen wegen baulicher Mängel, etc.). Es ist daher derzeit nicht möglich, sichere allgemeingültige Vorhersagen zu Einzelfragen zu treffen. Im Zweifel wird die Rechtsprechung immer eine Abwägung im konkreten Einzelfall anhand der spezifischen Umstände und der individuellen Vertragsregelungen vornehmen.

Die nachfolgenden Ausführungen sind daher lediglich der erste, erfahrungsbasierte Versuch einer Kategorisierung und Prognose ohne Anspruch auf Vollständigkeit und dauerhafte Belastbarkeit. Ferner wurde durch den deutschen Gesetzgeber mittlerweile ein Gesetz zur Abmilderung der Folgen der Covid-19-Pandemie verabschiedet, das unsere bisherigen rechtlichen Einschätzungen bestätigt. Die mietrechtlichen Regelungen sind zum 1. April 2020 in Kraft getreten.

Mittlerweile sind bundesweit bereits die ersten Lockerungen der COVID-Maßnahmen in Kraft getreten und teilweise wird auf Länderebene schon die Aufhebung aller Maßnahmen diskutiert. Diese Lockerungen dürften den meisten gewerblichen Mietern Erleichterung verschaffen, da der Geschäftsbetrieb zumindest teilweise wieder aufgenommen werden kann. Gleichzeitig zeigt sich, dass die Umsätze (besonders drastisch z.B. in der Gastronomie) auf absehbare Zeit noch weit unter dem Vorkrisenniveau liegen dürften. Waren die akuten Krisenzeiten noch stark von solidarischem Miteinander von Mietern und Vermieter geprägt, dürfte sich diese Lage mit weiterem Zeitablauf und zunehmenden Lockerungen deutlich anspannen. Viele (ggf. selbst notleidende) Vermieter dürften nach einer Wiederaufnahme des Geschäftsbetriebs ihrer Mieter weniger Verständnis für die – gesetzlich noch gestattete – Nichtleistung der Miete aufbringen, als noch unter den vollständigen Schließungen der letzten Wochen. Mieter und Vermieter sollten daher bemüht sein, soweit die Lockerungen es zulassen, zeitnah zu einem möglichst normalen Geschäftsbetrieb zurückzukehren und Transparenz bei der geschäftlichen Entwicklung walten zu lassen.

Durch den Entfall des Kündigungsschutzes berechtigen Mietschulden, die ab dem 1. Juli 2020 entstehen, den Vermieter wieder zu außerordentlichen Kündigungen, dies auch in Kombination mit Mietschulden, die vor dem 1. April 2020 bereits bestanden. Für die Mietschulden, die zwischen 1. April und 30. Juni 2020 aufgelaufen sind, gilt weiterhin, dass sie nur dann eine außerordentliche Kündigung rechtfertigen, sofern Sie noch nach dem 30. Juni 2022 bestehen sollten.

War zwischen dem 1. April und 30. Juni 2020 eine Nichtleistung der monatlichen Miete möglich, ohne eine Kündigung des Vermieters fürchten zu müssen, so gilt dies für Mietschulden ab dem 1. Juli 2020 nicht mehr. Entscheidend für viele Mieter dürfte sein, dass seit dem 1. Juli 2020 der gesetzlich gewährte Schutz und die noch in Kraft befindlichen Maßnahmen teils stark auseinanderlaufen. Während der Kündigungsschutz deutschlandweit und für sämtliche Mieter entfallen ist, sind noch nicht alle öffentlichen Maßnahmen gleichermaßen aufgehoben. So ist es beispielsweise Nachtclubs nach wie vor untersagt den Betrieb wieder aufzunehmen, Kündigungsschutz zu ihren Gunsten besteht jedoch nicht mehr. Mietern empfiehlt es sich daher genau zu überprüfen, wie gravierend die Einschnitte durch die COVID-19-Pandemie, insbesondere die öffentlichen Maßnahmen, noch einen Einfluss auf den jeweiligen Betrieb haben und frühzeitig den Dialog mit dem Vermieter zu suchen, sollte eine Mietzahlung nach wie vor nicht (vollständig) möglich sein. Nach dem Wegfall des gesetzlichen Kündigungsschutzes bedarf es nunmehr im Zweifel immer einer individuellen Einigung mit dem Vermieter.

Die Lockerungen stellen wirtschaftlich betrachtet eine erhebliche Entspannung der COVID-Pandemie dar. Mieter sollten bei der Wiederaufnahme ihres Betriebes darauf achten alle noch geforderten Auflagen (Hygienekonzepte, Abstandsregelungen, Maskenpflicht o.ä.) einzuhalten, anderenfalls drohen Bußgelder oder weiterführende Maßnahmen. Vermietern und den „Objektbetreuern“ ist zu raten ihre Mieter bei der Umsetzung dieser Maßnahmen zu unterstützen, insbesondere in den Fällen, in denen es zwingend ihrer Mithilfe/Genehmigung bedarf (bspw. bei Abstandsmarkierungen, Absperrungen oder Aufstellern auf Gemeinschaftsflächen eines Shoppingcenters).

Die aktuellen Lockerungen haben grundsätzlich keinen direkten Einfluss auf den durch das COVID-Gesetz gewährten Kündigungsschutz (siehe hierzu im Einzelnen „was sind die wesentlichen Inhalte des Gesetzes?“). Auch bereits vereinbarte Regelungen zwischen Mietern und Vermietern (bspw. Stundungen) behalten prinzipiell ihre Wirkung. Entscheidende Änderung für Mieter ist jedoch der Einfluss auf die Beweislast in einem Kündigungs-/Räumungsprozess. Grundsätzlich muss der Mieter beweisen, dass die vom Kündigungsschutz erfassten Mietschulden COVID-19-bedingt sind. Der Gesetzgeber ging davon aus, dass eine behördlich angeordnete Schließung als Beweis hierfür ausreichend ist. Offen ist jedoch, ob auch eine nur teilweise bestehende Schließung ausreichend ist, dies wäre bspw. dann der Fall, wenn die Schließung im laufenden Monat, oder nur für Teile des Betriebs des Mieters aufgehoben werden. Sollten Mieter trotz der Lockerungen noch nicht in der Lage sein die geschuldete Miete voll zu begleichen, ist den Mietern daher zu raten bereits jetzt „Beweissicherung“ zu betreiben, um im Falle eines Prozesses nicht in Beweisnot zu geraten.

 Der Handelsverband Deutschland („HDE“) und der Zentrale Immobilien Ausschuss („ZIA“) haben Handlungsempfehlungen für ihre Mitglieder bei Gesprächen um eine angemessene und außergerichtliche Risikoverteilung unter Mietverträgen entwickelt. Der Kodex stellt zunächst ein „Aktionspapier“ der beiden Verbände dar in dem eine kurze Einschätzung der Pandemie wiedergegeben wird, Forderungen an die Politik und Lösungsansätze formuliert werden. Kernaussage dieses Kodexes aus Mieter- und Vermietersicht dürfte sein, dass HDE und ZIA eine Mietreduktion von 50% für den Geltungszeitraum staatlich verordneter Schließungen als Richtschnur erachten. Für die nach Aufhebung der Schließung folgenden drei Monate sei ein geringerer Minderungsbetrag zu ermitteln. Der Kodex sieht in den bisherigen gesetzgeberischen Maßnahmen (siehe hierzu im Einzelnen „was sind die wesentlichen Inhalte des Gesetzes?“) noch keinen ausreichenden Interessenausgleich für Gewerbemietverträge und plädiert für eine einvernehmliche Einzelfalllösung der jeweiligen Vermieter und Mieter.

Der Kodex ist für keine Seite rechtlich bindend, sondern dient nur als Richtschnur bzw. Handlungsempfehlung an Vermieter und Mieter. Der Kodex kann also durchaus eine erste Orientierung geben oder als Türöffner für Verhandlungsgespräche eingesetzt werden, ihm sollte jedoch nicht zu viel Gewicht beigemessen werden, er ersetzt insbesondere keine individuellen Gespräche (und auch keine individuelle Beratung). Die Lösung der akuten rechtlichen und wirtschaftlichen Probleme sollten immer individuell im jeweiligen Einzelfall gefunden werden, selbst, wenn dies bedeutet sich ggf. mehr oder weniger weit von den Vorschlägen des Kodex zu entfernen. Vermieter und Mieter sollten sich auch trotz der Vorgaben des Gesetzgebers und der Empfehlungen des Kodex stets bewusst sein, dass das Gewerbemietrecht zahlreiche Spielräume offenhält, eine individuelle Lösung also nicht ausschließlich in einem Eingriff in die Miete gesucht werden muss.

Der weitere Verlauf der Pandemie, ebenso wie die wirtschaftlichen und gesellschaftlichen Folgen sind momentan noch nicht im Detail vorhersehbar. Gemeinsames Ziel von Mietern und Vermietern sollte daher sein sich kurz- und mittelfristig möglichst krisensicher aufzustellen. Die COVID-19-Pandemie stellt darüber hinaus für viele Branchen schon jetzt ein starkes disruptives Ereignis dar, die Immobilienwirtschaft ist eine von Ihnen. Gerade im Gewerbemietrecht dürften sich durch die erhebliche Verschiebung von Verhandlungsschwerpunkten und -positionen zahlreiche (Wertschöpfungs-)Möglichkeiten auf Mieter- und Vermieterseite ergeben haben, die mit entsprechender Beratung erkannt und gehoben werden können. Bei Verhandlungen im Rahmen der Pandemie sollte daher der Blick beider Parteien nicht nur in die Vergangenheit, auf bereits bestehende Mietausfälle und vergangene Schließungen, sondern stets auch in die Zukunft gerichtet sein, um Gelegenheiten zu erkennen und nutzen zu können.

Wesentliche Inhalte des Gesetzes sind aus immobilienrechtlicher Sicht eine Beschränkung der Kündigung von Miet- und Pachtverhältnissen und die Aussetzung der Insolvenzantragspflicht bei Covid-19-bedingten Insolvenzgründen.

Seit dem1. April 2020 können Vermieter und Verpächter bis zum 30. Juni 2022 nicht mehr allein aus dem Grund kündigen, dass der Mieter im Zeitraum vom 1. April 2020 bis zum 30. Juni 2020 trotz Fälligkeit die Miete nicht geleistet hat, sofern die Nichtleistung auf den Auswirkungen der Covid-19-Pandemie beruht. Dieser Zeitraum kann vom 30. Juni 2020 bis zum 30. September 2020 und – falls erforderlich – sogar noch darüber hinaus verlängert werden. Das Gesetz sieht bewusst keine Stundung oder Befreiung von Verzugszinsen für die in diesem Zeitraum anfallenden Mietschulden vor, sie wären in Gewerbemietverhältnissen also vom Mieter mit dem gesetzlichen Zinssatz von momentan ca. 8% zu verzinsen. Im Ergebnis wird somit nur in das Sekundärrecht des Vermieters zur Kündigung eingegriffen, sämtliche Primärrechte und -pflichten der Parteien bleiben unberührt.

Auch die Insolvenzantragspflichten der Schuldner sind bis zum 30. September 2020 weitestgehend ausgesetzt, sofern die Insolvenzreife auf den Folgen der Covid-19-Pandemie beruht oder wenn keine Aussichten darauf bestehen, eine bestehende Zahlungsunfähigkeit zu beseitigen. Auch Gläubigerinsolvenzanträge werden für einen noch zu bestimmenden Zeitraum eingeschränkt werden. Zu Details bezüglich der insolvenzrechtlichen Regelungen verweisen wir auf die Seite „Covid-19: Liquiditätssteuerung und Restrukturierung“.

Da die Covid-19-Pandemie die Gesamtgesellschaft vor ungekannte Herausforderungen stellt, ist es sicherlich sinnvoll den Dialog mit den Mietern zu suchen, bei Themen wie der Betriebspflicht/Öffnungszeiten Kulanz walten zu lassen und zu einem frühen Zeitpunkt – zunächst rein intern – durchzuspielen, wie ggf. mit Stundungsverlangen umgegangen werden soll, falls Mieter in finanzielle Schieflage geraten. Auch Mietern ist generell zu frühzeitigen Verhandlungen im Falle drohender Zahlungsunfähigkeit zu raten. Auch unter der jüngsten Gesetzesänderung ist Mietern mit Hinblick auf die drohende Verzinsung der Mietschulden von einer reinen Nichtleistung abzuraten. Kulante Verhaltensweisen zahlen sich häufig auch rechtlich aus, wenn es um die stets schwierige Einschätzung eines Gerichts zum Thema Treu und Glauben geht (siehe oben).

Bei sämtlichen Ad hoc-Maßnahmen sollte das Thema Schriftform nicht vergessen werden, wenn Maßnahmen vertragswesentliche Aspekte des Mietverhältnisses mehr als nur sehr kurzfristig betreffen. Auch wenn eine erfreuliche Gesetzesänderung geplant ist, gilt das Schriftformgebot aktuell noch.

Eine behördlich angeordnete Schließung ist verbindlich und ist von demjenigen zu befolgen, an den eine derartige Anordnung ergeht, also sowohl vom Vermieter als auch vom Mieter. Jenseits behördlich angeordneter Schließungen besteht keine Vermieterpflicht, aus bloßen Vorsichtsgründen Schließungen anzuordnen. Für Mieter kann sich eine derartige Pflicht arbeitsrechtlich unter dem Gesichtspunkt der Fürsorgepflichten aus dem Arbeitsverhältnis gegenüber Mitarbeitern ergeben. Dies wird jedoch vorwiegend in Extremsituationen der Fall sein und nur dann, wenn andere Schutzmechanismen nicht zur Verfügung stehen.

Es dürfte kein Recht des Centermanagers bestehen, wegen der Lage Schließungen vorzunehmen. Ähnlich wie bei anderen Naturkatastrophen oder langwierigen Streiks ist hier vielmehr zunächst als milderes Mittel eine Reduzierung der Service Levels, eine Streckung/Verschiebung nicht zeitkritischer Maßnahmen (z.B. Nebenkostenabrechnungen, Projektierung neuer Maßnahmen, etc.) angezeigt, sprich das Arbeiten mit Notfallplänen unter ggf. reduziertem Personaleinsatz.

Eine Minderung setzt nach der derzeitigen Gesetzeslage einen Mangel der Mietsache voraus. Nicht zur Minderung berechtigen daher alle Umstände, die entweder zum allgemeinen Geschäfts- oder Lebensrisiko zählen oder spezifisch dem Betrieb des Mieters zuzuordnen sind (im Gegensatz zur Beschaffenheit/Tauglichkeit der Immobilie). Diese Rechtsansicht wird auch durch die bereits dargestellte Gesetzesänderung gestützt, da dieser die Zahlungspflichten der Mieter unberührt lässt und nur vor den Folgen Covid-19-bedingter Mietschulden schützen soll. Daraus ergibt sich mit einiger Wahrscheinlichkeit Folgendes:

  • Eine freiwillige Schließung des Mieters berechtigt diesen nicht zur Minderung.
  • Eine behördlich gegenüber dem Mieter angeordnete Schließung berechtigt voraussichtlich als allgemeines Geschäftsrisiko nicht zur Minderung.
  • Eine behördlich gegenüber dem Vermieter angeordnete Schließung berechtigt voraussichtlich als allgemeines Geschäftsrisiko nicht zur Minderung, sofern diese nicht auf Spezifika der Immobilie beruht.
  • Eine behördlich gegenüber Mieter und Vermieter angeordnete Schließung (so in einer Verfügung in Bayern) berechtigt voraussichtlich als allgemeines Geschäftsrisiko nicht zur Minderung.
  • Eine freiwillig vom Vermieter angeordnete Schließung berechtigt voraussichtlich wegen Vorenthaltens der Mietsache zur Minderung der Miete und darüber hinaus verschuldensabhängig ggf. auch zu Schadensersatzansprüchen.

Eine Betriebspflicht besteht grundsätzlich nicht, sondern nur dann, wenn diese – wie z.B. in Einkaufszentren üblich – vertraglich ausdrücklich vereinbart ist. In diesem Fall gilt Folgendes:

  • Eine freiwillige Schließung des Mieters verstößt gegen die Betriebspflicht.
  • Eine behördlich gegenüber dem Mieter angeordnete Schließung dürfte dessen Betriebspflicht mangels Handlungsalternativen unter dem rechtlichen Gesichtspunkt der Unmöglichkeit entfallen lassen.
  • Eine – gleich ob freiwillig oder auf behördliche Anordnung – vom Vermieter verfügte Schließung lässt die Betriebspflicht für deren Dauer entfallen.

Im Hinblick auf die Betriebspflicht stellen die mittlerweile sukzessive in Kraft tretenden Lockerungen der staatlichen Maßnahmen einiges Konfliktpotenzial dar. Ob eine teilweise Lockerung bzw. Aufhebung der angeordneten Schließungen zu einem korrespondierenden teilweisen Wiederaufleben einer Betriebspflicht führen, ist noch nicht eindeutig zu beantworten. Gerade solange der Mieter nur sehr beschränkt wiedereröffnen kann (als Beispiel sei hier die ehemalige 800 qm Regelung im Einzelhandel genannt), dürfte eine Eröffnung lediglich in diesem Rahmen teilweise mit unverhältnismäßigen Kosten verbunden oder unrentabel sein. Auch hier dürfte die Entscheidung wieder im Einzelfall liegen. Vermietern und Mietern ist also zu raten frühzeitig den Dialog zu suchen, um eine möglichst frühe und für beide Seiten tragbare/rentable Lösung der Wiedereröffnung zu finden und potenzielle Verstöße gegen die Betriebspflicht zu vermeiden.

Ein außerordentliches Kündigungsrecht eines Mieters allein wegen der Covid-19-Pandemie dürfte nicht bestehen. Kündigungsrechte des Insolvenzverwalters im Fall einer durch Schließungen oder Umsatzrückgänge ausgelösten Mieterinsolvenz bleiben unberührt und folgen den allgemeinen Regelungen. Kündigungen des Vermieters aufgrund von Mietschulden sind grundsätzlich noch möglich, jedoch aufgrund der eingangs dargestellten Gesetzesänderung in zahlreichen Fällen zeitlich suspendiert.

Während die rechtliche Lage zu primären vertraglichen Ansprüchen (Minderung, Schadensersatz, Betriebspflicht) noch halbwegs gut greifbar und im Wesentlichen unverändert erscheint, ist die Frage nach Folgeansprüchen deutlich offener. Hier geht es darum, ob von den zunächst gefundenen rechtlichen Ergebnissen im Einzelfall nach den Grundsätzen von Treu und Glauben und deren speziellerer Ausprägung in den Grundsätzen über den Wegfall oder die Störung der Geschäftsgrundlage nachträglich eine Abweichung angezeigt ist. Im Fall eines Wegfalls oder einer Störung der Geschäftsgrundlage kann ein Vertrag ausnahmsweise im Nachhinein in dem der jeweiligen Situation angemessenen Umfang angepasst, im Extremfall sogar aufgehoben werden. Eine Anpassung ist hier nicht auszuschließen, insbesondere, wenn die Covid-19-Pandemie länger anhält oder das öffentliche Leben noch weiter zum Erliegen kommt. Die jüngste Gesetzesänderung verzichtet zwar auch bewusst auf eine Härteklausel, schließt einen Rückgriff auf Treu und Glauben in ganz besonders gelagerten Einzelfällen jedoch auch nicht aus. 

Hier sind auch Konflikte um einige Unklarheiten der gesetzlichen Regelungen zu erwarten. Denn dass bei einem im Rekordtempo verabschiedeten gesetzlichen Maßnahmenpaket – es galt schnell zu helfen – möglicherweise nicht jedes Detail bis ins Letzte verprobt werden konnte, wird kaum jemanden verwundern. Auch bis sich hier über die Instanzenzüge hin eine gefestigte Rechtsprechung ergeben wird, dürfte geraume Zeit dauern. Umso wichtiger scheint der Versuch, derartige Unsicherheit im Verhältnis der Parteien durch einvernehmliche vertragliche Regelungen vorab zu beseitigen.

Informationen in englischer Sprache enthält unser hier verfügbarer Newsletter (Stand: 02. April 2020).

 

Für weitere Informationen stehen Ihnen Wolfram Krüger, Dr. Carsten Loll oder Markus Wollenhaupt gerne zur Verfügung.

ANSPRECHPARTNER

COVID-19 TASK-FORCE

 

Dr. Andreas Dehio, Partner, Aufsichtsrecht
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Dr. Kurt Dittrich, Partner, Kapitalmarktrecht
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Dr. Jan Endler, Partner, Öffentliches Recht / Beihilfen
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Dr. Timon Grau, Partner, Arbeitsrecht
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Dr. Carsten Grave, Partner, Kartellrecht
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Dr. Tim Johannsen-Roth, Partner, Corporate / M&A
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Dr. Jochen Laufersweiler, Partner, Corporate / M&A
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Oliver Rosenberg, Partner, Steuerrecht
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Dr. Sven Schelo, Partner, Restrukturierung
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Kirstin Schwedt, Partnerin, Dispute Resolution
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Prof. Dr. Daniela Seeliger, Partnerin, Kartellrecht
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Andreas Steck, Partner, Aufsichtsrecht
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Dr. Sabine Vorwerk, Partnerin, Restrukturierung
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Ulrich Wolff, Partner, Corporate / M&A
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