Real Estate
Der Koalitionsvertrag verspricht Neuerungen mit Blick auf Indexmieten sowie kommunale Vorkaufsrechte bei Share Deals und greift auch weitere Themen aus der vergangenen Legislaturperiode wieder auf. Besonders spannend: Was hat es mit der Abschaffung des in jüngerer Vergangenheit stark diskutierten „Heizungsgesetzes“ auf sich?
Erklärtes Ziel der Koalitionsparteien ist es daneben übergreifend, den Wohnungsbau und die Eigentumsbildung durch eine Investitions-, Steuerentlastungs- und Entbürokratisierungsoffensive anzukurbeln (Zeilen 704 ff). Gleichzeitig bleibt es dabei, dass der soziale Mieterschutz und der Umweltschutz auch in der Wohnimmobilienwirtschaft die politische Agenda anführen sollen.
Mietpreisbremse und weitere Regulierungen
Die im Jahr 2015 eingeführte Mietpreisbremse soll in angespannten Wohnungsmärkten für vier Jahre und damit länger als die zuletzt noch angedachten zwei Jahre verlängert werden (Zeile 779). Damit adressieren die Koalitionsparteien das nach wie vor große öffentliche Interesse an „bezahlbarem“ Wohnraum. Auch in der Zukunft werden daher, vorbehaltlich einiger – höchst praxisrelevanter – Ausnahmen, Wohnraumieten in angespannten Wohnungsmärkten die ortsübliche Vergleichsmiete maximal um 10 % übersteigen dürfen.
Neu geplant ist, dass in angespannten Wohnungsmärkten Indexmieten, sowie die möblierte und Kurzzeitvermietung vermehrt reguliert werden sollen (Zeilen 783 ff.). Dies stellt eine Abkehr vom Kurs der alten Bundesregierung dar, die noch den Ansatz vertrat, dass eine strengere Regulierung von Indexmieten das Problem des Wohnraummangels nicht adressiere und entsprechend auch nicht in den Koalitionsvertrag aufnahm. Mangels näherer Angaben zur genauen Umsetzung im aktuellen Koalitionsvertrag lassen sich Art und Umfang der geplanten Regulierung und die damit verbundenen wirtschaftlichen Folgen derzeit allerdings leider schwer absehen.
Bezüglich einer Herabsetzung der Kappungsgrenze bei Mieterhöhungen enthält der Koalitionsvertrag keine Ausführungen, obwohl diese zuvor noch Diskussionsgegenstand war. Auch sind keine Regelungen vorgesehen, die eine Mietobergrenze im Sinne eines „Einfrierens“ der Miete (sog. Mietendeckel) nahekommen. Eine derartige Begrenzung der Miete, die das Berliner Abgeordnetenhaus im Jahr 2020 beschlossen hatte, wurde im Jahr 2021 vom Bundesverfassungsgericht für verfassungswidrig erklärt – allerdings nicht aus inhaltlichen Gründen, sondern wegen mangelnder Gesetzgebungskompetenz des Landes Berlin.
Stärkung des kommunalen Vorkaufsrechts: Milieuschutzgebiete und Share Deals
Im Koalitionsvertrag ist eine Stärkung des kommunalen Vorkaufsrechts insbesondere in solchen Gebieten vorgesehen (Zeilen 719 ff.), in denen Gemeinden eine Milieuschutzordnung erlassen haben und auch der preislimitierte Vorkauf für solche Immobilien soll vereinfacht werden. In Abhängigkeit von der konkreten Umsetzung dieses Vorhabens dürfte sich die Transaktionsunsicherheit bei Immobilientransaktionen in diesen Gebieten daher mitunter erheblich vergrößern.
Gleichzeitig soll die Möglichkeit der Umgehung des Vorkaufsrechts bei Share Deals verhindert werden. Bei einer entsprechenden Neuregelung des Baugesetzbuches (BauGB) können künftig auch Verkäufe von Anteilen eines Unternehmens, in dessen Eigentum sich ein Grundstück befindet, einen gesetzlichen Vorkaufsfall auslösen. Bislang besteht bei Share Deals kein gesetzliches Vorkaufsrecht der Gemeinden. Den daraus resultierenden Umgehungsmöglichkeiten wird im Einzelfall mittels vom Bundesgerichtshof entwickelter Kriterien zum „Umgehungsgeschäft“ begegnet. Anhand dieser ließ sich auch bisher ausnahmsweise ein Vorkaufsrecht begründen, etwa wenn die Gesellschaft einzig zu dem Zweck der Verwaltung des Grundstücks gegründet wurde und der Share Deal wirtschaftlich zum selben Ergebnis wie der Verkauf des Grundstücks führt. Ein vergleichbares Gesetzesvorhaben der alten Bundesregierung war in der vorangegangenen Legislaturperiode bereits in Angriff genommen, aber nicht mehr umgesetzt worden.
Leider liefert der Koalitionsvertrag auch zur konkreten Umsetzung dieser Maßnahmen zur Stärkung des gemeindlichen Vorkaufsrechts keine konkreten Aussagen oder Anhaltspunkte. Auch diesbezüglich bleibt daher die Art der Umsetzung und Ausgestaltung abzuwarten.
Reform des BauGB
Das BauGB soll zur Einführung eines „Wohnungsbau-Turbos“ novelliert werden (Zeilen 713 ff.). Dazu verpflichten sich die Parteien konkret in den ersten 100 Tagen einen Gesetzesentwurf vorzulegen. Ein solcher wurde bereits in der vergangenen Legislaturperiode im September 2024 beschlossen, gelangte jedoch nach dem Scheitern der „Ampelkoalition“ nicht mehr durch den Bundestag. Nach der dort vorgesehenen sog. „Bau-Turbo-Norm“ konnte unter bestimmten Voraussetzungen auf Bebauungspläne, deren Aufstellung sich häufig über mehrere Jahre erstreckt, verzichtet werden.
Gleichzeitig sollen die im Jahr 2021 eingeführten Vorschriften über die Umwandlungsverbote, die sich auf die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen beziehen, und die Bestimmung der Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt um fünf Jahre verlängert werden.
Abschaffung des „Heizungsgesetzes“?
Das in der letzten Legislaturperiode stark diskutierte sogenannte „Heizungsgesetz“ soll durch ein technologieoffeneres, flexibleres und einfacheres Gebäudeenergiegesetz (GEG) ersetzt werden (Zeilen 754 ff.). Es handelt sich dabei mehr um eine Reform des bestehenden GEG als um dessen – von den Koalitionsparteien so bezeichnete – Abschaffung. Dies legen die konkret im Koalitionsvertrag genannten Ansatzpunkte zur Neuregelung nahe. Insbesondere soll
- die Sanierungs- und Heizungsförderung fortgesetzt,
- zentrale Steuerungsgröße die erreichbare CO2-Vermeidung und
- die Verzahnung des GEG und kommunaler Wärmeplanung vereinfacht
werden. Außerdem stuft der Koalitionsvertrag den Gebäudesektor abermals und mit Sicherheit konsequent als zentral für die Erreichung der Klimaziele ein (Zeile 752).
Indes bezieht sich der Koalitionsvertrag nicht explizit auf die ebenfalls mit dem „Heizungsgesetz“ – allerdings in der öffentlichen Wahrnehmung im Schatten der Änderungen des GEG – eingeführten mietrechtlichen Anpassungen. Letztere umfassten ergänzende, investitionsfreundlichere (letzteres ist zumindest bezweckt) Regelungen beim Austausch einer Heizungsanlage bei modernisierungsbedingten Mieterhöhungen. Im Vergleich zu anderen Modernisierungsmaßnahmen dürfen seither für solche Modernisierungen ggfs. sogar 10 Prozent, anstelle von ansonsten nur 8 Prozent, der Modernisierungskosten auf den Mieter umgelegt werden, wobei staatliche Zuschüsse zuvor in Abzug gebracht werden müssen.
Letztlich bleibt auch hier abzuwarten, was genau die Novellierung des „Heizungsgesetzes“ mit sich bringen wird – auch wenn der Koalitionsvertrag insoweit deutlich differenzierter als bei anderen Vorhaben ausgestaltet ist. Letzteres spricht anknüpfend an das starke öffentliche Interesse auch für eine Einordnung als besonders gewichtiger Punkt der anstehenden Legislaturperiode.